基本案情：

    2016年，案外人窦某与本案被告某房地产开发有限公司（以下简称房产开发公司）签订商品房买卖合同一份，购买位于邓州市某小区的房屋一套，其中买卖合同约定该小区地下停车场归出卖人，即房产开发公司所有。后原告孙某从窦某处购买了上述房屋，并于2019年与被告签订了《车位使用权转让协议书》，以79100元的价格从被告处购得小区地下车位一处，协议约定被告只进行车位使用权转让，不办理该车位使用权的相关证件，且协议中约定原告自愿受让该案涉车位，受让该车位使用权的年限，与其在小区所购房屋的土地使用权年限相同。

    2022年2月，孙某以被告未办理地下车位产权登记，未提供车位权属证明，案涉车位使用权转让协议实为租赁合同，且租赁期限不应超过20年为由，诉至法院要求解除车位使用权转让协议书的部分合同条款，并判令被告退还已支付的车位使用权转让款与20年租赁款的差价53583元及利息。

    法院审理

    本案的争议焦点是：被告作为开发商未办理地下车位产权登记能否出售案涉车位问题。

    《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本案中，案涉小区建设项目经相关部门备案确认，该备案确认书显示案涉项目的地下停车位系建筑区划内、规划用于停放汽车的地下车位，未计入容积率，亦未占用业主共有的道路或者其他场地，并非业主的共有部分。案涉车位系被告自筹资金投资建设，即便被告（开发商）因种种原因未办理车位的产权登记，但不能否认被告出资建设的事实。另外原告所受让房屋的《商品房买卖合同》中明确约定地下停车场归出卖人（被告）所有，原告与被告签订的《车位使用权转让协议书》中亦明确约定原告自愿受让案涉车位的使用权，被告不办理该车位使用权的相关证件，说明原告对被告没有办理地下车位产权登记的事实是明知的，另被告提供了分摊明细来说明地下车位并未被分摊进商品房的价款中，原告则没有提交被告就案涉车位的建设资金以任何形式转由业主负担的证据，故被告作为投资者，对地下车库拥有使用、收益的权利。

    被告出售案涉车位的使用权，并不违背法律的强制性规定。原告在明知被告没有办理地下车位产权登记的情况下，仍自愿受让车位使用权，现又以被告未取得车位权属证明为由，要求认定双方的地下车位使用权转让协议实为出租合同，要求解除部分条款并请求认定使用年限超过20年的约定无效，违背诚实信用原则，不予支持。同时，原告要求被告退还案涉车位按20年租赁计算的差价53583元及利息的请求，无事实和法律依据，亦不予支持。

    一审法院判决驳回原告诉讼请求，宣判后，原告不服提起上诉，二审法院经审理判决驳回上诉，维持原判。