买房子成为当今人们生活中的头等大事，特别是为了孩子能上一所好的学校而购买的学区房，不仅也花光了父母的所有积蓄，寄托了他们莫大的希望。

    当发现自己好不容易买来的学区房原来是一所“凶宅”，那该多闹心！

    侯斌就遇到了这样的闹心事，还因此打起了官司。

    在法庭，满面愁容的侯斌从衣兜里掏出他和马文涛签订的购房合同，给我讲起事情的经过来。

    侯斌两口子把两个孩子交给父母照看后，常年在外务工，手头存下了几十万元钱，为方便孩子们读书，他们决定在县高中附近买所房子，一家人都搬到城里去住。

    几经选择，侯斌看中了马文涛的房子。这是一幢自建的三层小洋楼，外带一个院子，不仅距离县高中近，而且有独立的户外活动空间，还可以种种菜养养鸡，不像商品房那样关上门就见不到太阳，在家里如同坐牢房。

    侯斌和马文涛经过协商，签订了一份购房协议。协议约定：“甲方（马文涛）自愿将位于人民路南段西侧三间三层楼房及院落卖于乙方（侯斌），房款998000元，乙方需一次性付清，甲方配合乙方办理房屋过户手续......”并约定“乙方交甲方押金20000元。如乙方反悔，20000元不再退还。甲方如果反悔，需双倍返还乙方40000元。”

    购房协议签订时，侯斌觉得几次看房子和商谈价格都没有见到马文涛的妻子，心里不禁犯起嘀咕来：莫非马妻不愿意？卖房子可是两口子的事，得双方同意才行。侯斌就要求马文涛的妻子也在协议上签个名。

    马文涛说：“她在老家种地呢，侯兄你尽管把心放到肚里。这个家，我当得了。”

    两人约定三天后一起去办理房屋过户手续，一手办证一手交房款。马文涛拍拍侯斌的肩膀，略带伤感地说：“侯兄，这个家以后就是你的了。住了十来年，还真有点舍不得呢！”

    侯斌想到一家人很快就能搬到城里生活，孩子们也可以就近上学，禁不住心花怒放。他用主人的口气说：“马老弟，你哥我在这里也不认识几个人，以后咱们就是朋友了。等我搬过来了，一定来家里喝酒啊！”

    两个人挥手告别后，侯斌给父母打电话，告诉他们房子已经买妥，让父母第二天搭车过来看看。

    第二天，在侯斌夫妻兴冲冲带着母亲绕着院子转悠的时候，侯斌的父亲和邻居搭上了话。这一搭话不当紧，他从邻居那里得知了一个惊天秘密：马文涛的妻子死了，得急病死在这所房子里，不久前才在这里办的丧事。

    侯斌一家炸了窝，买的学区房竟然是一所“凶宅”，孩子和老人住进去，会不吉利的。想到自己要求马妻在购房协议上签字时马文涛的搪塞，侯斌十分生气，认为马文涛隐瞒事实，将“凶宅”卖给自己。他掏出手机就给马文涛打电话，要求解除协议，并索要20000元。马文涛不同意，侯斌一纸诉状告到了法院。

    庭审中，两个人各执一词，互不相让。一个坚决不买房，一个坚决不退款。

    侯斌和马文涛签订的购房协议是否成立并生效？涉案房屋算不算是“凶宅”？购房协议是否应该解除？马文涛是否应该返还侯斌的20000元？

    围绕这些问题，我们进行了认真讨论，并形成了一致意见。首先，侯斌和马文涛签订的购房协议成立并生效。《民法典》规定，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议；依法成立的合同，自成立时生效，并受法律保护，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。按照《城市房地产管理法》规定，房地产转让或者变更时，应当到有关部门办理房屋过户手续，但过户登记仅是物权转移的生效要件，它仅影响房屋所有权的转移，但不影响侯斌和马文涛之间房屋买卖合同的效力。

    那么，涉案房屋算不算是一所“凶宅”呢？法律上是没有“凶宅”一说的，“凶宅”是日常生活中人们追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害心理而引发的产物。对“凶宅”的忌惮，是人们主观上的一种心理感受，并不受影响房屋本身的客观使用，但这种主观感受形成一定规模、并为社会较多数人所接受时，势必会影响房屋的交易价值。判断一所房屋是否为“凶宅”，不能以个体主观感受为依据，而应以公序良俗、以社会共识为判断标准。所谓“凶宅”，一般是指在本体结构内曾发生过自杀、他杀、意外死亡事件的房屋。显然，马文涛的这座房屋，不属于“凶宅”范畴。现实生活中，每所房屋都不可避免地发生过人类生老病死的事实，侯斌“死过人的房子就无法居住”的观点，并非公序良俗，不排除是一种迷信心理在作祟，不应得到提倡。

    但是，房屋作为不动产的一种，在未办理房产过户登记的情况下，产权不发生转移。侯斌坚决不同意购房，原被告之间签订的购房协议势必解除，下步就是侯斌交给马文涛20000款项的问题了。虽然购房协议中写明20000元是押金，但根据协议内容，显属定金。

    侯斌作为完全民事权利能力和行为能力人，在购房协议签订前没有对房屋进行详细的调查了解，购房协议签订后又以房中死过人为由要求解除协议，侯斌具有主观的过错，应该承担相应的违约责任。同时，诚信原则作为《民法典》最为重要的基本原则，被称为民法的“帝王条款”，它要求所有民事主体在从事任何民事活动，包括行使民事权利、履行民事义务、承担民事责任时，都应该秉持诚实、善意，不诈不欺，言行一致，信守承诺，如实回答对方提出的问题。被告马文涛在卖房时没有主动对侯斌告知妻子去世、并在家中办理丧事的事实，特别是在侯斌要求妻子签字时，又刻意隐瞒事实真相，侵犯了侯斌在购房过程中自由选择的权利，马文涛也具有一定过错，应当承担次要责任。

    法院依法判决解除原告侯斌和被告马文涛的购房协议，对20000元定金，酌定被告马文涛返还原告侯斌8000元。

    一审判决后，被告马文涛提出上诉，二审维持原判。

    小贴士

    《中华人民共和国民法典》第七条 【诚信原则】民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

    第二百零八条 【物权公示原则】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

    第二百零九条 【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

    依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

    第五百七十七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

    《中华人民共和国城市房地产管理法》

    第六十条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

    第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

    在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

    房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

    法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。